Abuso edilizio: quando è reato e come sanarlo

Realizzare un abuso edilizio può portare a numerose conseguenze negative sia da un punto di vista amministrativo che penale. L’abuso edilizio è infatti un reato, previsto dall’art 44 del Testo Unico in materia edilizia.
Ma cosa succede in caso di abuso edilizio?
Mi chiamo Mattia Fontana, sono un Avvocato penalista. Se necessiti di una consulenza puoi rivolgerti al mio studio legale penale a Roma. In questo articolo ti parlerò del reato di abuso edilizio previsto dall’art 44 del D.P.R. 380/2001, delle sanzioni, della prescrizione e dei possibili rimedi tra cui la sanatoria.

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Il reato di abuso edilizio richiede un’attenta analisi delle responsabilità dei soggetti coinvolti e può portare all’applicazione di sanzioni piuttosto severe.
Il cliente non esperto della materia potrebbe chiedere: quali sono considerati abusi edilizi? E quando va in prescrizione un abuso edilizio?
Nell’articolo proveremo a rispondere anche a queste domande.

Abuso edilizio: cos’è [ torna al menu ]

L’abuso edilizio è un illecito che può portare a conseguenze negative sia da un punto di vista amministrativo che penale.
La Legge di riferimento è il D.P.R. 380/2001 (Testo unico in materia edilizia – clicca qui per prenderne visione).
L’illecito in esame consiste nella realizzazione di un intervento urbanistico senza il dovuto titolo abilitativo, ove necessario.
Ciò avviene quando un’opera viene realizzata in assenza delle prescritte autorizzazioni della Pubblica amministrazione, ma anche quando viene eseguita in difformità rispetto al progetto depositato in Comune.
Come a breve vedremo la commissione di un abuso può coinvolgere più soggetti i quali potranno essere considerati responsabili dell’illecito.

Le responsabilità [ torna al menu ]

L’art 29 del D.P.R. 380/2001 ripartisce le responsabilità relative all’abuso edilizio tra più soggetti.
L’articolo stabilisce che il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore siano responsabili, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Tali soggetti sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso.
Per quanto riguarda il direttore dei lavori, questo non è responsabile qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d’opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, il direttore dei lavori deve inoltre rinunciare all’incarico contestualmente alla comunicazione resa al dirigente. In caso contrario il dirigente segnala al consiglio dell’ordine professionale di appartenenza la violazione in cui è incorso il direttore dei lavori, che è passibile di sospensione dall’albo professionale da tre mesi a due anni.
Il proprietario dell’immobile sul quale si eseguono i lavori abusivi che non riveste alcuna delle qualità indicate nella disposizione e resta inerte invece, non ha alcuna responsabilità.
Tuttavia in caso di abuso edilizio commesso dall’inquilino il proprietario venuto a conoscenza dell’abuso, deve attivarsi per il ripristino della situazione originaria dell’immobile se vuole andare esente da ogni responsabilità.

Abusi edilizi: sanzioni [ torna al menu ]

Come già anticipato l’abuso edilizio comporta l’applicazione di sanzioni di natura amministrativa e penale.
L’applicazione delle sanzioni amministrative previste dal D.P.R. 380/2001 dipende dalla tipologia dell’abuso e sono:
– demolizione della costruzione irregolare e messa in ripristino dello stato dei luoghi;
– acquisizione al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione, in alternativa alla demolizione, pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria adeguata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene;
– per la mancata segnalazione certificata di inizio attività o difformità alla segnalazione, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivato alla realizzazione degli interventi e comunque in misura non inferiore a euro 516.

Abusi edilizi: sanzioni penali [ torna al menu ]

Le sanzioni penali connesse alla commissione del reato di abuso edilizio sono previste dall’art 44 D.P.R. 380/2001.
Tale articolo prevede:
– l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dalla Legge, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
– l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
– l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
Queste disposizioni si applicano anche agli interventi edilizi suscettibili di realizzazione mediante segnalazione certificata di inizio attività eseguiti in assenza o in totale difformità dalla stessa.

Cambio di destinazione d’uso [ torna al menu ]

Il cambio di destinazione d’uso è un terreno scivoloso e può portare a problematiche di varia natura.
Non sempre il cambio di destinazione d’uso richiede il rilascio di un’autorizzazione urbanistica. Nei casi in cui invece non venga richiesta la necessaria autorizzazione è possibile venga contestato il reato di abuso edilizio.
L’art. 23 ter del DPR n. 380/2001 infatti dispone che costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle di seguito elencate; a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
Di conseguenza, se il mutamento di destinazione determina un passaggio all’interno della medesima categoria funzionale, non serve alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.
Per questo motivo, prima di compiere interventi di varia natura su qualsiasi bene immobile, è altamente raccomandabile rivolgersi ad un tecnico che possa consigliarti sulle necessarie autorizzazioni e sulle modalità di intervento.

Esposto per abuso edilizio: conseguenze [ torna al menu ]

Qualsiasi soggetto può presentare un esposto o una denuncia per il reato di abuso edilizio, anche un vicino di casa.
A seguito della segnalazione le Forze dell’Ordine potranno compiere le relative indagini effettuando sopralluoghi e verificando se sono presenti le prescritte autorizzazioni o la conformità dei beni con le stesse.
Se al termine delle indagini preliminari la notizia di reato dovesse risultare fondata, inizierà il vero e proprio processo penale. A questo punto il Pubblico ministero notificherà l’avviso di conclusione delle indagini preliminari (avviso ex art 415 bis c.p.p.).
Viceversa se la notizia di reato risulterà infondata, il P.M. richiederà l’archiviazione.

Obiettivo primario dello Studio Legale Penale di Roma fondato dall’Avvocato penalista Mattia Fontana, è quello di garantire la miglior difesa e tutela per i propri assistiti.
Se necessiti di un Avvocato esperto in diritto penale a Roma contattami per una consulenza.

Abuso edilizio: prescrizione [ torna al menu ]

In quanto si prescrive il reato di abuso edilizio?
Va anzitutto precisato che con il termine “prescrizione” si intende la causa estintiva del reato che si verifica nei casi in cui non sia stata pronunciata una sentenza definitiva nei confronti dell’imputato entro un dato termine temporale individuato dalla Legge.
Il termine coincide (in assenza di atti interruttivi) con la pena prevista per ogni singolo reato, ma non può essere inferiore ai sei anni in caso di delitto e quattro anni in caso di contravvenzione.
Trattandosi di una contravvenzione (cioè di un reato minore) l’abuso edilizio si prescriverà in quattro anni (che diventano cinque in caso di presenza di atti interruttivi).
Il reato di abuso edilizio è un reato permanente, pertanto va individuato il giorno a partire dal quale si computa la prescrizione. La giurisprudenza ritiene che la permanenza del reato di edificazione abusiva termini nel momento in cui vengano cessati o sospesi i lavori di costruzione volontariamente o a seguito di provvedimento dell’autorità. Pertanto la prescrizione comincerà a decorrere dal giorno in cui l’opera è stata realizzata in ogni sua parte o dal giorno di sospensione dei lavori di costruzione.

Prescrizione dell’illecito amministrativo [ torna al menu ]

Come visto l’abuso edilizio è un reato la cui commissione può portare all’applicazione da parte del Giudice di una pena.
Tuttavia allo stesso tempo l’abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo dal quale derivano specifiche sanzioni amministrative.
Per tale ragione è necessario fare chiarezza e tenere distinti i due aspetti.
Il reato di abuso edilizio è soggetto a precisi termini di prescrizione, trascorsi i quali l’autore del reato non potrà più essere chiamato a rispondere penalmente.
Viceversa l’abuso edilizio quale illecito amministrativo non è soggetto ad alcun termine di prescrizione.
L’ente competente potrà in ogni momento ordinare la demolizione o applicare un’altra sanzione amministrativa prevista dalla Legge.

Sanatoria abusi edilizi [ torna al menu ]

L’art 36 del D.P.R. 380/2001 prevede che nei casi in cui gli interventi edilizi abusivi siano stati realizzati in assenza o in difformità del permesso di costruire, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possano ottenere il permesso in sanatoria, a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del medesimo, sia alla data di presentazione della domanda.
La sanatoria dell’intervento è subordinata al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.
Si deve inoltre precisare che l’azione penale relativa alle violazioni edilizie rimane sospesa finché non siano stati esauriti i procedimenti amministrativi di sanatoria previsti dall’articolo 36.
La sanatoria oltre ad estinguere da un punto di vista amministrativo l’illecito consente di estinguere il reato.
Pertanto a seguito della sanatoria non inizierà alcun procedimento penale.

Acquisto casa con abuso edilizio non sanato [ torna al menu ]

Da un punto di vista penalistico, anche in forza del principio secondo il quale la responsabilità penale è personale, del reato di abuso edilizio non può mai rispondere il nuovo proprietario. La responsabilità penale dell’abuso rimane in capo al soggetto che l’ha posto in essere, cioè del precedente proprietario, a meno che l’acquirente non modifichi ulteriormente parti dell’immobile oggetto di abuso.
Diversamente, da un punto di vista amministrativo l’illecito permane e l’ordine di demolizione può colpire anche il nuovo proprietario dell’immobile.
Anche in caso di abuso edilizio commesso dal precedente proprietario, l’acquirente quindi non può sottrarsi all’obbligo di demolire le parti dell’immobile oggetto di abuso.
Resta in ogni caso salvo il diritto per l’acquirente di rivalersi nei confronti dell’effettivo autore dell’abuso attraverso una causa civile.

Abuso edilizio: conclusioni [ torna al menu ]

Il reato di abuso edilizio come avrai capito, è posto a tutela del corretto ed ordinato assetto del territorio in conformità alla normativa edilizia-urbanistica.
Tale illecito può portare a conseguenze negative sia da un punto di vista amministrativo che penale.
La commissione dell’abuso può infatti costringerti a demolire il bene e a dover affrontare un procedimento penale.
Per questo motivo, ti consiglio di rivolgerti ad un Avvocato penalista che sappia darti le giuste indicazioni anche in vista di un eventuale processo.
Se sei indagato per aver commesso il reato di abuso edilizio oppure vuoi denunciarne uno contattami.

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